近年來,央行對建商養地、囤地的行為進行嚴打,針對銀行購地貸款的規範不斷加碼。在這波打房政策中,央行要求銀行落實購地貸款的動工期限,規定借款人需在18個月內開始動工興建,若超過期限,銀行須逐步收回貸款並逐年加碼計息。
這一措施對於中小型建商來說,可能會造成不小的壓力。根據了解,各行庫對於逾限未動工的貸款,普遍採取收回5%至10%的比率。以1億元土地的購地貸款為例,若貸款成數為4+1(即最高五成,未動工四成),銀行在未動工前撥貸4,000萬元,則逾限未動工後,將收回200萬至400萬元的貸款。
除了收回貸款,各行庫還會提高利率,至少加碼0.1個百分點起跳。之後每年都將逐步收回5%至10%的借款,並採每半年再拉高利率的方式進行。這對建商的現金流和財務狀況是一大挑戰,特別是對於資金調度能力較弱的中小型建商來說,影響將更加明顯。
中央銀行自2020年12月起,就開始對購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地的貸款進行限制,要求借款人提供具體的興建計畫,並將最高貸款成數從6.5成逐步調降至目前的5成。此外,還要求其中一成貸款待動工興建後方可撥付。
根據資料顯示,2023年底,兩大不動產放款龍頭臺銀及土銀的不動產貸款餘額分別達到1兆4,819億元及1兆4,805億元。其中,臺銀的逾18個月未動工購地貸款為142億元,而土銀則為1,173億元,占其放款總額的5.11%。作為國內唯一的不動產專業銀行,土銀的土建融等放款業務在國內也佔據相當比重。
在2021年底至2022年底的統計中,土銀的逾18個月未動工購地貸款分別為1,010億元及1,068億元。央行規定,除非有「不可歸責借款人因素」或因建案特性不同影響審照時程,銀行應在貸款契約中明確規定,未於一定期間內動工興建者,應逐步按合理比例收回貸款,並採階梯式加碼計息。
新聞發布日期:2024/10/29
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